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篱笆黛瓦、古树柴门，在田野村落造园或许少了山林地的大气磅礴，也没有城市地的曲径通幽，却多了几分野逸之风。如今，很多生活在热闹喧嚣里的都市人向往宁静的田园生活，渴望在近郊或是周边乡村拥有一套属于自己的农村小院。南京市民张女士便是这类人群中的一员。
张女士说，“销售广告说卖的小院子独门独院，院子就有两三百平方米，价格也非常低，只要十二三万到十八九万一套，都不超过20万。我觉得非常合算，更是诱人,我们不少朋友获悉这一情况纷纷动了心。但我想了想，又觉得哪会有这么好的事啊？会不会买下来了，过两年就被人赶走了？”
张女士提供的“私家庭院”推荐的微信广告上显示，南京江宁又来了一个项目，南京江宁淳化街道，私家庭院，独门独院。十一开盘，现有两套特价小院，总价13.8万到18.8万一套，面积200到300平方米院子，共开发30套，房子可私人订制，有兴趣的微信联系。园区配备餐厅、生活超市，垂钓、采摘园，休闲度假养生养老。
根据张女士提供的地点，10月11日南京晨报记者在江宁淳化街道新兴社区的绿生园农庄见到了广告上所说的这两套特价“私家庭院”。
在刚铺设了草坪的所谓院子周围，是简易的木质栅栏，院子面积确实有两三百平方米，其中一套是看似木质的板房，另一套是房车模样的简易房，室内面积约在二十平方米，分为客餐区和卧室三个不同的房间，里面摆放了沙发和双人床等简易的家具。在现场，记者没有见到销售人员，只看到一名在农庄垂钓的男子。
一见有人来看“私家庭院”的房子，这名男子非常热情地介绍起来，“我听他们讲，说已经卖出去五套还是六套了，具体的我不清楚。”当提起这个“私家庭院”可使用多少年时，男子说，可以使用20年，目前卖出去的房子就在这一块。
面对记者对“私家庭院”的合法性以及真实性感到存疑时，该男子甚至带记者来到农庄的办公室大厅里，拿出一张所谓的私家庭院楼盘俯视图，上面不仅标注了一处处“私家庭院”所在的位置，还标注了编号。这些小院共有23套，其中01、03等已经标注了“已售”字样。
在农庄另外几处刚刚平整的空地上，即所谓楼盘示意图上标住的地方，已用悬挂小三角旗拉线圈上，这些地方也是要“开发”“私家庭院”的范围。
虽然微信发送的广告声称是一个十一开盘的项目，这里“私家庭院”许多本应有的合法手续记者均没有看到。
那么，绿生园农庄的土地是什么性质？是否能够经营房地产业务呢？江宁区淳化街道和辖区的新兴社区获悉这一情况后都表示惊讶和感到不可思议。随后在新兴社区工作人员的联系下，农庄的承包人吕先生来到了现场，他解释，这里“私家庭院”两个样板房并不是他的，而是一家公司放在他的农庄内进行展示的。
“首先我没卖给人家、没收人家钱，怎么能住到我这边呢？你可以吊到别的地方去住，比如你看中了，就可以买到你那边去住。”吕先生还说，后期他肯定会让他们走，跟他没有任何的合同关系，只是让人看一下他们的房子的形式，没允许他们卖“私家庭院”。
对所谓的“楼盘”俯视图上，标注了“私家庭院”所在的位置，还标注了编号以及标注了卖出的情况，吕先生声称这些他都不知道，他的农庄用地是从当地社区和农民的手中租赁的，明年就将到期，到期后，还必须和当地社区及农户续签合同，俯视图上标注的“已卖”等字样，纯属是销售人员的欺骗行为。
而“私家庭院”的销售人员在电话里坚称，这些“私家庭院”可以使用20年，到期后交纳土地出让金，再继续使用。
对此，新兴社区的工作人员介绍说，这些“私家庭院”所在的位置只有一小部分属于农庄，有几块地跟他们没关系。
新兴社区的副书记张洪军表示，所谓“楼盘”标注的地点属于农用地，而非宅基地，“私家庭院”项目是非法的，“土地没有使用权，这个是属于耕地，属于老百姓，因为他的合同是跟老百姓签的，2025年到期了，老板要把田交给老百姓，不存在什么20年30年使用权。”张洪军表示，接下来社区将督促农庄的老板，让所谓农家小院的销售者限期将两间所谓的“样板房”清走，如果确实已经有卖出的，将通报公安机关进行处理。
眼下，有的农村出售所谓的“私家庭院”或农民私自出售宅基地的现象逐渐引起社会关注，
私自出售宅基地或院落的买卖双方，是否能够依法享有契约保护？答案并不简单。根据《中华人民共和国合同法》第十一条，只有符合法律规定的合同，才能够受到法律的保护。然而，在私下交易的场景中，由于没有相关部门的监管和法律程序的履行，很难确立合法的买卖合同。
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